マンション高層階ほど増税に…不動産投資や固定資産税で損をしない方法とは?

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政府・与党がタワーマンション所有者の、固定資産税見直しの検討を始めました。

早ければ2018年度から、20階以上のタワーマンションの固定資産税が見直されることになりますので、これからマンションを購入しようと考えている方や、不動産投資をされている方は、税制改正の内容を早目に把握しておく必要があります。

マンション高層階の増税理由や、増税内容などの情報を集めてまとめてみました。

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マンション高層階が増税になるって本当?

これまでマンションの固定資産税は、どの階でも床面積あたりの税額は同じになっていました。

それは、固定資産税を割り出すための「評価額」が、羨望や設備などの付加価値を一切考慮せず面積のみで算出されているからです。

そのため、1階だろうが最上階だろうが、所有者が支払う固定資産税は(床面積によりますが)同じになっています。

しかし、マンションの資産価値というのは、高層階であるほど上がる傾向がありますよね。

タワーマンションの高層階は一般的に「富裕層向け」に作られていると言われていて、羨望だけではなく、さまざまな設備面でも低層階や中層階より良いものになっているのだそうです。

マンション購入価格と評価額のギャップ

例えば最上階が1億円で売り出されているマンションの場合、中層階なら7千万円、低層階は4千万円といった感じで、下にいくほど売り出し価格が安くなるのが普通です。

「資産価値が大きく違うにもかかわらず、『評価額』が同じで、支払う固定資産税も同額と言うのはおかしいのではないか?」という意見は以前から出ていました。

ですから、資産価値と評価額のギャップによる所有者同士の不公平感を解消するためや、富裕層の税金逃れ対策をするために考えられたのが、「マンション高層階の増税」だったのです。

政府は来年度の「与党税制改正大綱」にこの増税案を盛り込むことにしていて、2018年度から実施する可能性が高くなっています。

マンション1棟分の課税総額は変えない

マンションの固定資産税は、1棟あたりの価値で評価額を算出し、それを各部屋の床面積に応じて税額を割り振っています。

今回の増税案が決定して実施される場合、1棟あたりの課税総額は変えることなく、高層階の所有者の固定資産税を増額し、それに伴って低層階の税額は減税します。

つまり、高い階を購入する人にとっては税金が上がってしまうものの、低層階に購入する人にとっては「これまでより減税になる」というメリットがあるのです。

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相続税の節税対策にも影響が

これまで、一部の富裕層がマンションを相続税の節税対策に使っていたケースがありました。

どういうことかと言うと、相続税というのは固定資産税の評価額を用いて算出するため、現金のまま相続するよりマンションで相続させた方が相続税の割合が低くなります。

そして、相続後にマンションを売ってしまえば、現金より税負担を軽くできて節税になっていたわけです。

例えば1億円を子どもに相続させた場合、相続額はそのまま1億円ですが、それを不動産で相続すれば一戸建てだと6割、マンションだと3割といった感じで評価額に税金がかかることになるのです。

1億円の相続税の基礎控除は4200万円ですから、1億円のマンションを相続した時には評価額が3000万円で基礎控除を下回っているため、「相続税はかからない」ということになります。

ですから、節税を考える人の中には現金を不動産に変えてから相続させて、本来支払うべき相続税を免れようと考える人も多いのだそうです。

実際、都心のマンションだと数億〜10億円ほどのマンションも珍しくありませんが、その金額をそのまま現金で相続すれば税金がすごい金額になるため、マンションを購入することで評価額が時には1割程度にまで下がることもあるのです。

特に相続税の割合は金額が大きいほど高くなりますから、こうした工夫で、少しでも税額を抑えたいと思うのも無理はありませんよね。

駆け込み需要でマンション価格が高騰する?

今のところまだ改正案が検討されている段階なので、実際にマンションの固定資産税がどうなるのかは分かりません。ただ、何らかの変更があることははっきりしているようです。

2018年から税制改正が行なわれるかも知れないということで、今のうちに不動産を買っておこうと考える人や、すでに投資用のマンションを物色している人が急増しているそうです。

来年再来年は「駆け込み需要」で中古マンションや新築マンションの価格が上がるとも言われているので、不動産投資を検討している場合は早目に動き始めないといけないですね。

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